YARARLI BİLGİLER

DOĞRU YATIRIM YAPMANIN İNCELİKLERİ

* Maliyetleri inceleyin
* Depremi önemseyin
* Piyasanının durumunu öğrenin
* Yatırım amaçlı konut almak istiyorsanız, bu haberi mutlaka okuyun.
* Uzmanlar, konut yatırımı yaparken karlı çıkmak için, gayrimenkul piyasasının döngülerini çok iyi bilmeniz gerektiğinin altını çiziyor.
* Markalı konutlar neden prim için alınmamalı?
* Kat mülkiyetli konutu tercih etmenin getirisi nedir?

Konut alımı, kısa ve orta vadede zarar mı getirir? İşte konut yatırımında kazanmanın rehberi...

1) Kredide gelirinize bakın: Konut satın alırken banka kredisi kullanıyorsanız özen göstermeniz gereken bazı noktalar vardır. Bunların başında ödeyeceğiniz kredi taksit tutarı, hane gelirinizin dörtte birini aşmasın. Mortgage için bu bir şart olarak önümüze çıkacak gibi görünüyor.

2) Kat mülkiyetliyi tercih edin: Konut tapuları ortak, kat irtifaklı ve kat mülkiyetli olmak üzere üçe ayrılır. Özellikle mortgage sisteminin uygulanmaya başlaması ile birlikte ortak tapulu apartmanlardaki daireler para etmeyecek. Satışı zorlaşacak. Bunun için konut satın alırken, iyi bir yatırım yapıyor olmak istiyorsanız kat mülkiyetliyi tercih edin.

3) Ne için aldığınıza iyi karar verin: Konut satın alırken kirası için mi, yoksa prim için mi aldığınıza karar verin. Eğer prim potansiyelini düşünerek, yatırım amaçlı konut alıyorsanız kentlerin gelişmekte olan bölgelerini tercih edin. Merkezi konumdaki konutlar aşırı prim yapmaz.

4) Lokasyonu iyi belirleyin: Oturmak için aldığınız konutlarda özellikle büyük kentlerde iş yerinizin bulunduğu nokta ile varsa çocuklarınızın okuluna evinizin yakınlığıyı veya ulaşımı gibi faktörleri gözönünde bulundurun.

5) Depremi önemseyin: Evinizin deprem standartlarına uygun yapılıp yapılmadığını araştırın. Deprem standartlarına göre yapılmamış binalardan, ne kadar sağlam olduğu iddia edilirse edilin konut satın almayın.

6) Aidatları dikkate alın: Bir ev satın alınırken, evin bulunduğu site veya apartmandaki aidatları gözardı etmeyin. Özellikle kullanmayacağınız fonksiyonlar için ödeyeceğiniz aidatlar, uzun yıllar üst üste koyduğunuzda çok ciddi rakamlara ulaşabilir

.
7) Markalı konutlar prim için alınmaz: Kaliteli bir projeden konut alıyorsanız, çok iyi prim yapmasını beklemeyin. Çünkü markalı konutlar genelde yüksek fiyattan satılır. Bunun için prim potansiyeli taşımaz. Daha çok yaşam kalitenizi yükseltmek için markalı konutları tercih edin.

8) Maliyetleri inceleyin: Özellikle yeni konut satın alıyorsanız maliyetlerini inceleyin. Yani konuttan size düşen arsa payını ve inşaat maliyetini belirleyin. Bunun ikisini toplayın ve istenilen fiyattan çıkarın. Aradaki fark inşaat şirketinin kazancıdır. Bu kazanç oranı arttıkça kısa ve orta vadede prim potansiyeliniz düşer.

9) Kira gelirine bakın: Özellikle yatırım amaçlı konut satın alıyorsanız, kira çarpanını gözardı etmeyin. Eğer iyi bir yatırım yapmak istiyorsanız, 10 yıllık kira gelirinin üstünde fiyattan satılan konutları almayın.

10) Fırsatları değerlendirin: Konut alımı eğer fırsatlar değerlendirilirse iyi bir yatırımdır. Yoksa kısa ve orta vadede zarar getirebilir. Hükümetler ne kadar kötü politika uygularlarsa uygulasın, yerel yönetimler ne kadar başarısız olursa olsun kimse evsiz kalmaz. Burada işin püf noktası, şartlara göre uygun konut satın almaktır. Bunun yolu fırsatları değerlendirmekten geçer.

* Konut yatırımı yaparken eğer karlı çıkmak istiyorsanız, gayrimenkul piyasasının döngülerine çok iyi bilmeniz gerekir. Gayrimenkul pazarının da kendi içerisinde dönemleri vardır. Emlak piyasasında fiyatlar bu eksen etrafında dönüp durur. Bu evrelerin herbirinin ne kadar süreceği makro şartlarla bağıntılıdır.

* Eğer bir gayrimenkul alıyorsanız veya satıyorsanız, piyasanının durumunu öğrenin. Eğer satacaksanız, alıcıların çok olduğu, eğer alacaksanız, satıcıların çok olduğu dönemleri tercih edin. Ama şunu unutmayın, hiç bir dönem yıllar boyunca sürmez. Biraz sabır hem alırken hem satarken büyük karlar getirir.

EŞ  RIZASI  OLMADAN GAYRİMENKUL SATILAMAZ

Yargıtay,ailenin birlikte yaşadığı evin, eşlerden birinin istememesi halinde satılamayacağına karar verdi.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, ailenin birlikte yaşadığı evin, eşlerden birinin istememesi halinde satılamayacağına karar verdi. Buna göre, eşlerinin oturdukları evi satmasına karşı çıkanlar dava açarak satışı iptal ettirebilecek

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, ailenin birlikte yaşadığı evin, eşlerden birinin istememesi halinde satılamayacağına karar verdi. Özellikle aralarında husumet bulunmasına rağmen boşanmamış olan eşleri yakından ilgilendiren karar, Sivas\'taki bir dava dosyasının temyiz incelemesi sonucu alındı.

\'Rızamı almadı\'
Sivas\'ta kocasının kendi rızasını almadan oturdukları ortak evi sattığını öğrenen kadın mahkemeye başvurdu. Satış işleminin iptalini ve iptal kararından sonra tapuya aile konutu şerhinin yazılmasını talep etti.
Ancak mahkeme, alıcıların mağdur olacağı gerekçesiyle başvuruyu reddetti. Kararda, satılan evin tapusunda aile konutu yazmadığını, bu

nedenle eşin rızası olmaksızın satıldığını bilmeyen alıcıların iyi niyetinin korunması gerektiğini vurguladı.

Aile konutu şerhi...
Yargıtay 2. Hukuk Mahkemesi\'nin bozma kararı üzerine davayı yeniden görüşen Sivas Aile Mahkemesi ilk kararında direnince, dosya Yargıtay Hukuk Genel Kurulu\'na geldi.
Yerel mahkemeyi haksız bulan kurulun kararında, Türk Medeni Kanunu\'nun 194. maddesinde aile konutu şerhi düzenlemesinin bulunduğu anımsatıldı.

Anılarla dolu alan
Buna göre eşlerden birinin rızası olmaksızın aile konutunun satılamayacağı bildirildi. Tapuda konutun aileye ait olduğunun belirtilmemesi durumunda bile, eş rızası bulunmadan satış yapılamayacağı ifade edildi.
Bu durumda alıcının konutu iyi niyetle almasının durumu değiştirmeyeceğinin anlatıldığı kararda, Aile konutu, eşlerin bütün yaşam faaliyetlerini gerçekleştirdiği, yaşantısına buna göre yön verdiği, acı ve tatlı günleri içinde yaşadığı, anılarla dolu bir alandır denildi.
Ayrıca, eşlerin, bu kadar önem taşıyan bir malvarlığıyla ilgili tek başlarına hukuki işlem yapmasının, diğer eşin yararlarını zedeleyeceği vurgulandı.

Mahkemeye başvuru şart
Karar, çiftin birlikte oturduğu aile konutu dışındaki, eşlerden birine ait malvarlıklarıyla ilgili tasarrufları etkilemiyor. Eşlerden biri, kendisine ait bir malvarlığını eşinin rızasını almaksızın satabilecek.
Ancak ortak aile konutunu ilgilendiren bir tasarrufta bulunacaksa, eşin rıza göstermesi gerekecek. Oturduğu evin satışını engellemek isteyen eş, mahkemeye başvurabilecek. Eşlerden birinin mahkemeye başvurarak satışın durdurulmasını istememesi, satışa rıza gösterdiği anlamına gelecek. Tapu daireleri, mahkemeye gidilmeden, eşin rızasını gösteren herhangi bir belge isteyemeyecek.

Kontrat da rızasız iptal edilemiyor
Karara dayanak oluşturan Türk Medeni Kanunu\'nun 194. maddesine göre, eşler, oturulan ev kiralıksa

kira sözleşmesini de eşin rızasını almadan feshedemiyor.
Söz konusu madde, yaşanılan ortak evden taşınılmasını gerektiren her tasarruf için diğer eşe söz hakkı tanıyor.
Söz konusu maddede, itirazı olan eşin hâkim kararıyla satışı veya fesih işlemini durdurabileceği belirtiliyor.

Hâkimin kararı
Maddeye göre, eşi rıza vermediği için konutunu satamayan kişi de hâkimden, eşinin haksız olduğunu gösteren bir karar vermesini talep edebiliyor. Hâkim, rıza vermeyen eşi haksız bulursa, satış işlemi yapılabiliyor.

“Ev”lenmeli mi “Ev”lenmemeli mi?..

2004 yılında faizlerin düşmeye başlaması ile konut alımının özendirilmesi ve bu yöndeki teşviklerle “konut” 2005 yılına damgasını vurdu. Düşük faiz ile ev alabilmek hayali gerçek mi olacaktı? Kira öder gibi faiz ödemek veya az bir birikimle peşinatı yatırıp, kalanı da düşük kiranın karşılayacağı ikinci bir evin hayali de hoş olacak gibi görülmeye başlandı. Bu yönteme, uzun vadeli ve düşük faizli konut kredisine hükümet politikası da eklenince 2005 yılında Türkiye yeni bir terimi tanımaya başladı: Mortgage.

Halkımızın geleneksel tasarruf aracı altın ve dövizdeki düşüşle ilintili olarak faizlerin düşmesi ve “kira öder gibi taksit ödeme” olarak tanıtılan bu sistemin yasalaşması hazırlıkları konuta olan talebi yüzde ellilerin üzerinde artırdı. Bu artış  yıllardır yerinde sayan ve ülkemizin lokomotif sektörlerinden sayılan inşaat sektöründeki, araştırmalara göre yıllık 250-300 bin olan yeni konut gereksinimi için, yatırımların yeniden hızlanmasına neden oldu.

İnşaat yatırımlarındaki hızlı artış, yıllardır enflasyonun altında kalan inşaat malzemelerinde de büyük zamlara neden oldu. Örneğin, enflasyon %8 olurken çimento fiyatlarındaki artış %35 oldu. Bunun sonunda daha mortgage sistemi hayata geçmeden, mevcut konut fiyatları %60-70 hatta bazı semtlerde %100’ün üzerinde fiyat artışlarını gördü. Bu fiyat artışının beklentiler ve mortgage’in 2006’da hayata geçmesi ile bir iki yıl daha devam edeceğini, ancak bu fiyat artışının 2006’da da ortalama %20-30 civarında olabileceğini söyleyebiliriz. Hiç evi olmayanların yanında tek eve sahip olanların da kira getirisi ile ev sahibi olma istekleri ek talep yaratacak, bu da artış üzerinde etkili olacaktır.

Şu anda üretimde olan ve enflasyonun üzerinde artan inşaat maliyetleri ile pahalıya mal olan ve bu ortamda yüksek getiri amaçlı inşaatlardaki hareketlilik 2008’lerden sonra yerini talep daralmasına bırakacaktır. Bunun sonucunda bugün çok yüksek fiyatlarla gayrimenkul alarak bunu kiraya vermeyi düşünenlerin ve geri ödemesini de kira ile karşılamayı planlayanların bu tarihten sonra sıkıntıya girebilecekleri dikkat edilmesi gereken hususlardan biridir. Bugünden konut değeri ile kira arasındaki oranın gittikçe büyüdüğünü gözlemlemek mümkün: İki yıl önce kira bedeli konut değerinin 12-15 yıl ile çarpılmasına eşdeğerken, bugün 20 yıl ve üzerine çıkmıştır ve önemli bir göstergedir. Ayrıca, evi olmayıp bu fırsat ile konut sahibi olmak isteyen kiracılar da konut alacaklarından kiracı bulma sıkıntısı başlayacaktır. Kısaca, yeni bir konut alırken geri ödeme planında kira geliri büyük risk taşımaktadır.

Mortgage sistemi veya hangi sistem olursa olsun ucuz konut üretebilmenin temel şartının ucuz arsa üretmek olduğunu kabul eden belediyeler bu lüks konutların yanında şehirden uzak bölgelerde bazı inşaatları hayata geçirmektedirler. Ancak bu konutlar genel beklentileri karşılamaktan oldukça uzak görülmektedir.

Bu genel çerçeve içinde emlak sahibi olmak isteyenler neleri merak etmektedir, yatırım için nelere dikkat etmelidir?

Banka Seçimi

Banka seçerken mutlaka en az 2-3 bankadan bilgi alınmalıdır. Bu konuda eğer bir emlak danışmanınız varsa onun önerilerini mutlaka ciddiye alın. Bazı bankalar konut kredisine özel önem vermekte ve faiz oranlarını en düşük düzeyde tutma konusunda rakipleri ile yarışmaktadırlar. Öncelikle arayışa bu bankalardan başlamak gerekmektedir. Bu bankaların şubelerindeki bireysel kredi uzmanlarından alacağınız kredinin sadece aylık ödemesini değil size maliyetini, masrafları mutlaka öğrenin. Bu masraflar genellikle komisyon-kullandırma-dosya masrafı (yaklaşık %0.5), ekspertiz ücreti (yaklaşık 250 YTL), Dask ve konut sigortası gideri, avukat gideri (yaklaşık 150 YTL) gibi giderlerden meydana gelmektedir. Yine bu kapsamda, bazı bankalar istemezken, bazıları hayat sigortasını (100.000 YTL için yaklaşık 750 YTL) şart koşmaktadır. Bu miktar azalan geri ödeme borcuna göre yıllara göre azalmakla birlikte düşük görülen faiz miktarını yukarı çekmektedir. Avantajı ise ölüm halinde konutun varislere borçsuz kalmasıdır. Faiz oranları arttığı takdirde bu size yansımayacaktır. Önemli uyarı: Bazı bankalar faiz oranları düştüğü takdirde bunu size de uygulama sözü vermektedir.

Dikkat Edilecek Konutlar

Teslim süresinin 2 yıl, taksit sayısının 10 yıl, ödemenin ise 100-200 YTL arasında olacağı belirtilen bazı, ki çoğu güven versin diye bir devlet kuruluşu veya bakanlık adı taşımaktadır, kooperatifler son derece dikkat edilmesi gereken, geleceği karanlık maceralar gibi görülmelidir.

Kentsel Dönüşüm Projeleri

Son zamanlarda belediyelerin öncülüğünde başlatılan kentsel dönüşüm projeleri, bazı STK’ların uyarılarına rağmen gelişim göstermektedir. Bu projede gecekondu bölgelerindeki evler yıkılmakta ve toprak sahiplerine boyutuna göre yeni konutlar verilmektedir. Belediyelerin öncülüğünde, sahip olunan arsanın karşılığı olarak vaat ettiği daireler uzun vadede de olsa iyi bir yatırım aracı olarak görülebilir. Bu tip projelerin duyulmasını takiben bu bölgelerde alınacak küçük arsalar bile alındığı anda değerinin 5-10 katı değerinde daire verileceği garantisini taşımaktadır. Çok uzun vadede, ancak kent merkezine yakın bu bölgelerde az bir yatırımla ev sahibi olmak isteyenler bu projeleri izlemelidirler.

Kurulacak Yeni Kentler

Büyük kentlerimizin 50-60 km uzağında kurulması öngörülen yeni yerleşim bölgeleri de küçük birikimlerle uzun vadede ev sahibi olmak isteyenler için ideal birer yatırım olarak görünmektedir. Yine uzun vadeli, 8-10 yıllık yatırım düşünülüyorsa kentin bitiminden 20-30 km ilerde arazi alımı önerilebilir bir yatırımdır. Bu mesafelerde imar planı onaylanmış kooperatif arazileri, konut sayıları oranında ortaklıklarla alınacak en iyi yatırımlardır. Özellikle büyük kentlerde 2025 nazım imar planları içinde yer alan ve 1/25.000 likleri tamamlanmış arazilerden yüksek getiriler beklenebilir.